Wer eine Immobilie erwerben möchte, plant meist akribisch den Kaufpreis, das Eigenkapital und die Finanzierungsrate – die Nebenkosten beim Hauskauf geraten dabei jedoch häufig aus dem Blick. Dabei machen diese zusätzlichen Kosten schnell zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises aus und müssen in aller Regel aus Eigenkapital gestemmt werden, da Banken sie bei der Finanzierung nur selten mitfinanzieren.
Wer beim Immobilienerwerb realistisch kalkulieren will, sollte deshalb frühzeitig wissen, welche Posten auf ihn zukommen, wie sie sich zusammensetzen und wo sich in einzelnen Bundesländern noch Spielraum ergibt. In diesem Beitrag erhalten Sie einen fundierten Überblick über Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovision – inklusive einer praktischen Beispielrechnung.
Was zählt zu den Kaufnebenkosten einer Immobilie?
Unter Kaufnebenkosten versteht man sämtliche Ausgaben, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis einer Immobilie anfallen und für die Eigentumsübertragung notwendig sind. Sie entstehen unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau, eine Bestandsimmobilie oder eine Eigentumswohnung handelt, und sind grundsätzlich vom Käufer zu tragen.
Für die Finanzierungsplanung sind sie deshalb so entscheidend, weil viele Kreditinstitute bei der Beleihung nur den reinen Kaufpreis beziehungsweise den Beleihungswert der Immobilie berücksichtigen. Die Kaufnebenkosten müssen folglich in der Regel vollständig aus vorhandenem Eigenkapital beglichen werden. Wer diesen Posten unterschätzt, riskiert, dass die Finanzierung am Ende doch nicht in trockenen Tüchern liegt oder dass kurzfristig teures zusätzliches Kapital beschafft werden muss.
Überblick der wichtigsten Kostenpositionen
Die einzelnen Bestandteile der Kaufnebenkosten unterscheiden sich in ihrer Höhe erheblich, sind aber bei nahezu jedem Immobilienkauf in Deutschland relevant. Zu den wichtigsten Positionen zählen:
- Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises)
- Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und weitere notarielle Leistungen
- Grundbuchkosten für die Eintragung des Eigentumswechsels und einer eventuellen Grundschuld
- Maklerprovision, sofern ein Makler in den Verkauf eingebunden war
- gegebenenfalls Kosten für Gutachten, Wertermittlung oder eine Bonitätsprüfung
In Summe belaufen sich diese Kaufnebenkosten Immobilie üblicherweise auf zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises. Wie hoch der tatsächliche Betrag ausfällt, hängt maßgeblich vom Bundesland, der Höhe der Maklerprovision und dem konkreten Kaufpreis ab.
Grunderwerbsteuer – der größte Kostenblock
Die Grunderwerbsteuer ist mit Abstand der größte Einzelposten unter den Kaufnebenkosten und wird von den Bundesländern individuell festgelegt. Während in Bayern und Sachsen mit 3,5 Prozent der günstigste Satz gilt, verlangen Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, das Saarland und Brandenburg mit 6,5 Prozent den höchsten Satz. Dazwischen bewegen sich die übrigen Bundesländer mit Sätzen von 5,0 bis 6,0 Prozent, etwa Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen und Rheinland-Pfalz mit 5,0 Prozent oder Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern mit 6,0 Prozent.
Da die Sätze politisch beschlossen werden und sich verändern können, empfiehlt es sich, den aktuell gültigen Wert vor dem Kauf beim zuständigen Finanzamt oder über die Landesfinanzverwaltung zu prüfen. Die Steuer wird fällig, sobald der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet ist, und muss innerhalb der vom Finanzamt gesetzten Frist – meist vier Wochen nach Erhalt des Steuerbescheids – beglichen werden. Erst nach Zahlungsnachweis stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Umschreibung im Grundbuch erfolgt.
Berechnung am Beispiel
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einem Steuersatz von 6,5 Prozent, wie er beispielsweise in Nordrhein-Westfalen gilt, fällt eine Grunderwerbsteuer von 26.000 Euro an. In Bayern mit einem Satz von 3,5 Prozent wären es bei identischem Kaufpreis lediglich 14.000 Euro – ein Unterschied von 12.000 Euro allein durch den Wohnort.
Wichtig zu wissen: Die Steuer bemisst sich grundsätzlich am gesamten Kaufpreis, wobei mitverkauftes Zubehör wie eine fest verbaute Einbauküche oder eine Solaranlage unter bestimmten Voraussetzungen separat ausgewiesen und dadurch von der Steuer ausgenommen werden kann. Eine überzogene oder unsachgemäße Aufteilung wird von den Finanzämtern jedoch zunehmend kritisch geprüft.
Notar- und Grundbuchkosten
Ein Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland zwingend notariell beurkundet werden, andernfalls ist er unwirksam. Der Notar entwirft den Kaufvertrag, klärt beide Parteien über ihre Rechte und Pflichten auf, überwacht die Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto oder direkt nach Absicherung durch eine Auflassungsvormerkung und veranlasst anschließend die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.
Diese Auflassungsvormerkung ist besonders wichtig, da sie den Käufer bereits vor der endgültigen Eigentumsumschreibung vor einem Zweitverkauf oder einer Belastung der Immobilie durch den Verkäufer schützt. Auch die Bestellung einer Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank läuft über den Notar, sofern die Immobilie fremdfinanziert wird.
Höhe der Notar- und Grundbuchkosten
Die Notarkosten richten sich nach der Gerichts- und Notarkostenordnung und sind bundesweit einheitlich gestaffelt nach dem Kaufpreis. In der Praxis kalkuliert man für den Notar rund 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises, hinzu kommen etwa 0,5 Prozent für die Eintragung ins Grundbuch beim zuständigen Amtsgericht. Insgesamt liegen Notar- und Grundbuchkosten damit üblicherweise bei rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises.
Wird die Immobilie über eine Grundschuld finanziert, fallen für deren Bestellung und Eintragung zusätzliche Gebühren an, die in der Regel bereits in diesem Rahmen enthalten sind, wenn Kaufvertrag und Grundschuldbestellung gemeinsam beurkundet werden. Ein Vergleich verschiedener Notare lohnt sich in der Regel nicht, da die Gebühren gesetzlich festgelegt sind und nicht verhandelbar sind.
Maklerprovision beim Immobilienkauf
Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnimmobilien in Deutschland eine gesetzliche Neuregelung zur Maklerprovision. Beauftragen sowohl Verkäufer als auch Käufer den Makler oder beauftragt nur der Verkäufer, muss die Provision hälftig zwischen beiden Parteien aufgeteilt werden. Der Verkäufer muss dabei nachweislich mindestens die Hälfte der Provision tragen, und der Käufer darf erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat.
Diese Regelung soll verhindern, dass die gesamte Provisionslast einseitig auf Käufer abgewälzt wird, wie es vor der Reform vor allem in Ballungsräumen üblich war. Beauftragt hingegen ausschließlich der Käufer den Makler, etwa bei einer gezielten Suche, kann die Provision weiterhin vollständig ihm in Rechnung gestellt werden.
Übliche Provisionshöhen je Region
Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht gedeckelt und variiert regional spürbar. Üblich sind Gesamtprovisionen zwischen 3,0 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer von 19 Prozent, wobei sich beide Seiten den Betrag in der Regel je zur Hälfte teilen.
In vielen Regionen Norddeutschlands hat sich beispielsweise ein Gesamtsatz von 7,14 Prozent eingebürgert, aufgeteilt in 3,57 Prozent für jede Partei, während in Teilen Süddeutschlands auch geringere Gesamtsätze von 5,95 oder 6,0 Prozent verhandelt werden. Es lohnt sich, die Provisionshöhe bereits vor der Beauftragung eines Maklers zu erfragen und, sofern rechtlich zulässig, in die eigene Verhandlung mit einzubeziehen, da hier durchaus Spielraum besteht.
Praktisches Rechenbeispiel für die Kaufnebenkosten Immobilie
Um die tatsächliche finanzielle Belastung greifbar zu machen, lohnt sich eine konkrete Beispielrechnung für ein Einfamilienhaus mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen, das über einen Makler vermittelt wurde. Die Grunderwerbsteuer beträgt bei einem Satz von 6,5 Prozent 26.000 Euro. Für Notar und Grundbuchamt fallen zusammen rund 1,5 Prozent an, also 6.000 Euro.
Die Maklerprovision liegt bei einem üblichen Gesamtsatz von 7,14 Prozent, wovon der Käufer die Hälfte trägt, was einem Anteil von 3,57 Prozent beziehungsweise 14.280 Euro entspricht. In Summe ergeben sich damit Kaufnebenkosten in Höhe von 46.280 Euro, was einer Quote von rund 11,6 Prozent des Kaufpreises entspricht.
Bei einem vergleichbaren Objekt in Bayern ohne Maklereinbindung würden allein durch den niedrigeren Steuersatz von 3,5 Prozent und den Wegfall der Provision lediglich Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten von zusammen rund 20.000 Euro anfallen – ein Unterschied von mehr als 26.000 Euro. Diese Gegenüberstellung zeigt, wie stark Standort und Vertriebsweg die tatsächliche finanzielle Belastung beim Immobilienkauf beeinflussen können.
Fazit
Die Nebenkosten beim Hauskauf sind kein Randthema, sondern ein zentraler Bestandteil jeder seriösen Finanzierungsplanung. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Maklerprovision summieren sich schnell auf zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises und müssen in aller Regel vollständig aus Eigenkapital finanziert werden.
Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte deshalb frühzeitig die im jeweiligen Bundesland geltenden Steuersätze recherchieren, die Konditionen infrage kommender Notare und Makler transparent erfragen und die Kaufnebenkosten Immobilie fest in die eigene Finanzierungsrechnung einplanen – idealerweise mit einem Sicherheitspuffer von ein bis zwei Prozentpunkten für unvorhergesehene Zusatzkosten. So vermeiden Sie böse Überraschungen kurz vor dem Notartermin und gehen mit realistischen Zahlen in Ihre Kaufentscheidung.
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